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二套房贷首付比例下调 相当于名义房价降了5%

2016-04-21 10:00 作者:贷款网小编 来源:www.lilvjisuan.com 浏览: 我要评论 字号:

摘要:央行日前发布通知,将购买普通自住房的“二套房”首付比例下调至不低于40%,购买普通自住房公积金首付比例调整为20%,购买普通自住房的二套房公积金首付比例为30%,同时财政部公布“营业税满五免征变为满二免征”。 房地产新政解读:①二套房首付政策将使得

央行日前发布通知,将购买普通自住房的“二套房”首付比例下调至不低于40%,购买普通自住房公积金首付比例调整为20%,购买普通自住房的二套房公积金首付比例为30%,同时财政部公布“营业税满五免征变为满二免征”。

房地产新政解读:①二套房首付政策将使得二套房购买者的购房能力回到2016年前,或将拉动销售额增加0%~5%;②如果未来二套按揭利率调整到基准,相当于名义房价下降约5%;③举个例子,一套北京望京地区80平米的房子,房本3年了,该地区指导价为2.5万,新政前,该房子出售要征收11.2万的营业税;新政后,营业税免了”。搭配拳出手,措施、时点均超预期

政策放松预期更明确!二套房首付比例下调,是继2008年上次放松,过往6年以来第一次放松改善性需求;同时营业税政策也回归到2008年。从措施上来看,继上周五住建部国土部施行“紧供应”调控之后,刺激需求政策随即出炉,体现了国家支持自住、合理改善性住房需求的决心,明确了政策放松大方向,也符合我们前期提示的“政策搭配拳”的判断(我们在近期的报告及邮件中均提到“住建部、国土部控制的是供应端,需求端在其他部门手中,光减少供应是不够的,见效也很慢,只能说是中长期的着眼,所以短期要让地产市场企稳,需求端的支持肯定会有,比如交易税减免、变更首付比例(包括公积金放松、异地流淌)等等”),但出台时点上超预期。

政策会有何本质效果?

我们估计,二套房首付政策将使得二套房购买者的购房能力回到2016年前,或将拉动销售额增加0%~5%;如果未来二套按揭利率调整到基准,相当于名义房价下降约5%,。根据我们测算,二套房信贷政策变化,a)将使得购房能力指标(非农人口户均储蓄额/平均房价下的首付金额)恢复到2016年以前的水平;b)如果伴随二套房按揭贷款额度打开(比如2015年按揭贷款新发放额度同比提升10%~15%),将拉动销售额上升约0~5%左右;c)如果同时伴随二套房利率逐步下降至基准,将相当于名义房价下降4.6%~6.1%。

而公积金首付比例下调将推动首次置业人群入场,拉动5%~10%的新增需求;如若伴随各地公积金贷款上限打开,效果将更加明显。房贷按揭计算公式就我们经验,截止2015年1月底,住房公积金提取额累计2.9万亿元,发放住房公积金个人住房贷款总额4.3万亿元,相当于按揭贷款总额的36%,一般而言,各城市运用公积金,运用商业贷款与一次性付款比例大约是2:5:3;而按照住建部前期规定,90平米以下户型贷款首付比例不低于20%,90平米以上户型首付比例不低于30%,我们估计此次公积金首付比例下调将影响运用公积金人群中约50%的需求(万科90平米以上户型占比约在50%左右),拉动5%~10%的新增需求释放,同时如果结合各地政府公积金贷款上限打开,效果将更为明显。

我们估计,营业税减免将来影响市场交易中约20%的二手房屋,其有效房价将下降5%-6%。房贷按揭计算公式同时看到营业税减免政策,以一线城市为例,2016年-2016年间的四大城市新居交易合计1.08亿平米,二手房交易1.12亿平米,年均销售量新居、二手房均在3000-4000万平米左右,营业税减免政策将涵盖到2亿平米的住房,相当于年交易量的5-7倍,但如果假设受惠房屋中有10%左右能够形成供应,将相当于年交易量约20%的房屋,本质房价下降5%-6%。


(责任编辑:房贷信息港)
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