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金融领域发力助楼市调控 严把房贷审查关

2016-11-04 10:46 作者:贷款网小编 来源:www.lilvjisuan.com 浏览: 我要评论 字号:

摘要:银监会主席尚福林日前在银监会召开的三季度经济金融形势分析会上强调,加强理财资金投资管理,严禁银行理财资金违规进入房地产领域。 银行业理财登记托管中心有限公司发布的《中国银行业理财市场报告(2016年上半年)》显示,上半年累计有18.99万亿元理财资金

  银监会主席尚福林日前在银监会召开的三季度经济金融形势分析会上强调,加强理财资金投资管理,严禁银行理财资金违规进入房地产领域。

  银行业理财登记托管中心有限公司发布的《中国银行业理财市场报告(2016年上半年)》显示,上半年累计有18.99万亿元理财资金通过配置债券、非标资产、权益类资产等方式投向实体经济。截至6月底,投向实体经济的理财资金余额为16.03万亿元,占理财资金投资各类资产余额的60.74%。从具体行业看,投向房地产业的理财资金约2.09万亿元,居第二位,占比13.06%,仅次于占14.21%的土木工程建筑业。与去年相比,流入房地产业的银行理财资金规模占比在今年上半年快速上升。

  多位业内人士透露,实际进入房地产领域的理财资金规模可能更大。一家股份制银行南京分行人士表示,目前总行还在研究未来表外理财纳入广义信贷范围的影响。“为了控制潜在风险,我们从去年开始就实行‘大敞口’管理(所谓“大敞口”管理指的是,银行给每家企业客户设定一个额度,无论是分行直接投放贷款还是通过发行理财产品募集资金,都必须在这个额度范围内)。就全行业而言,今年很多中小银行的表外理财规模扩张得很快,理财资金大量进入房地产。”

  该人士解释,前几年多数银行在房企开发贷方面实行名单制管理,不在名单上的企业很难获得贷款。通过发行表外理财产品,可以使不在名单上的房企拿到资金。在今年楼市一片大好的情况下,银行更是有动力这么做,而且委外业务等表外操作手段很多。

  多位银行业地方监管部门人士表示,目前委外业务的底层资产并不能完全“穿透”,理财资金最终流向很难监控。专家预计,多个监管部门联手规范银行理财业务,房企本已收紧的融资渠道势必“再补一刀”。

  地方严控房企融资

  目前多家银行在总行层面已有对房地产类业务“从严准入”、“加强风控”或“严格执行当地监管政策”的精神传达。继银监会严禁银行理财资金违规进入房地产领域、上海证券交易所(下称“上交所”)明确房地产公司债不得购置土地后,中国人民银行上海总部官方网站3日披露,上海市市场利率定价自律机制发布《关于切实落实上海市房地产调控精神 促进房地产金融市场有序运行的决议》,要求各商业银行切实防止信贷等各类资金尤其是理财资金违规进入土地市场。

  严控信贷等各类资金违规进入,对于土地市场的“降温泻火”很有必要。此次《决议》的下发也极可能成为地方从金融领域加强楼市调控的“第一枪”,从而进一步加强商品住房用地交易资金来源监管。

  在业内人士看来,在不少房企此前拼命拿地的背景下,严控土地交易资金来源,能够更好地降低整个房地产行业的风险。

  事实上,“一行三会”在金融领域对于楼市进行调控的措施正在不断加码。银监会10月下旬发布了三季度经济金融形势分析会内容,会议指出要加强理财资金投资管理,严禁银行理财资金违规进入房地产领域;加强房地产信托业务合规经营。

  中原地产首席分析师张大伟表示,今年国庆期间全国20多个城市相继出台的房地产调控政策堪称“史上最严”,其严格并非体现在政策本身的力度,而是体现在落地执行,“这一轮房地产调控和过去不太一样的是,过去基本上是中央发布一个全国的调控政策,然后各地蔓延开来。这一轮各个城市出台的政策都不太一样,的确是‘一城一策’,而且各个城市也在持续‘打补丁’,把一些内容继续深化和深入。”

  值得注意的是,华南几个热点城市的信贷业务或对接发债业务的银行融资闸口虽然都正常开放,但银行对于房企融资的准入标准也有所加强,随之提高的还有房企融资的利率。

  严把个人房贷关 抑制投机投资

  在严控房企融资的同时,各地对于个人房贷的审核也在加强,从需求端抑制投机、投资需求。

  此次出台的《决议》强调,要继续加强对首付资金来源的审查,强化对借款人及其配偶收入证明真实性的审核,审慎评估借款人家庭偿债能力,严禁变相规避调控政策和住房信贷管理规定。虽然《决议》主要针对的是上海,但对于今后其他各地启动类似调控具有指导意义。

  交通银行已出台差别化个贷政策,即对居民自住型购房需求保持“积极支持”,同时进一步加强住房信贷业务的风险管控,把好客户准入关。换句话说,在抑制房产投资、投机的情况下,保证正常的购房需求不受影响。

  交通银行新闻发言人帅师表示,本轮房地产市场热度回升,一方面是自住和改善型购房需求在之前政策支持下的集中释放,另一方面也具有较明显的资金推动型特征,居民财务杠杆随之放大,价格泡沫在一定程度上存在并仍在持续集聚,因此银行也会高度警惕后续市场风险。

  不少银行个人房贷的操作层面已有多项严控措施落实。其中,“接力贷”、“合力贷”等信贷产品已经被收紧。在贷前审查方面,某大行相关业务人士表示,该行会进一步做实房贷申请人的面签面谈,做实贷款人家庭收入证明真实性的审核。

  此外,针对此前多地出现过的夫妻靠“假离婚”规避限贷的行为,某股份制银行上海分行的“升级版贷审”做法是侧面对“离婚家庭”进行诸如水、电、煤、电话、宽带等公用事业出账信息的调查,观察账单情况是否发生异动;从申请人住所的小区物业、居委、邻居那里进行侧面求证,观察“离婚”的夫妇是否还居住在一起、感情是否融洽等,以此判断这对夫妻是否有“假离婚”可能。

  调控效果显著

  控制信贷增长是此轮房地产市场调控的重要方向之一。据统计,自9月30日起,目前已有22个城市先后发布了新的楼市调控政策,具体措施就是限购、限贷、提高首付比例。在很多市场人士看来,货币是助推此轮房地产上涨的重要因素之一。因此,解决货币超发,控制信贷规模,也成为抑制房地产泡沫的重要突破。

  10月12日,央行召集5家国有大行及12家股份制银行高管及个贷、资产负债部门总经理,召开商业银行住房信贷会议,传达房地产调控的会议精神。央行要求各商业银行理性对待楼市,加强信贷结构调整,强化住房信贷管理,控制好相关贷款风险。

  目前来看,各地楼市集中调控的效果显著。

  央行数据显示,个人住房贷款占当月新增贷款的比例自7月份以来开始逐渐下滑,7月、8月分别达到98.69%和71.20%,9月份进一步下滑到了35.7%。

  国家统计局10月21日发布的10月上半月与9月15个一线和热点二线城市住宅销售价格变动对比数据显示,各地房价走势开始趋稳。


(责任编辑:房贷信息港)
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