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房贷杠杆已到极限!中国正在“弃汇率,保房价”

2016-12-05 17:21 作者:贷款网小编 来源:www.lilvjisuan.com 浏览: 我要评论 字号:

摘要:数据看房价 房贷杠杆已到极限 从房贷占 GDP 的比重看,中国居民加杠杆的速度也不可持续。日本即使在房产泡沫最严重的 89 年,居民新增房贷占当年 GDP 的比重也未超过3.0%,美国金融危机前新增房贷/GDP在 05 年达到 8.0%后见顶回落,而中国今年上半年新增房贷

  数据看房价 房贷杠杆已到极限

  从房贷占 GDP 的比重看,中国居民加杠杆的速度也不可持续。日本即使在房产泡沫最严重的 89 年,居民新增房贷占当年 GDP 的比重也未超过3.0%,美国金融危机前新增房贷/GDP在 05 年达到 8.0%后见顶回落,而中国今年上半年新增房贷与公积金贷款占 GDP 比重已达 8.6%,表明房地产杠杆已到极限

  房贷占销售额的比例超过了50%,这个比例极高,说明我们最大承受房地产跌一半,再多就会引发金融的崩溃。

  明年年中的时候,应该是房地产最难受的时期。到明年底,基本上所有的高杠杆炒房资金就都扛不住了

  开发商天天都在说,房价将如何如何暴涨,但他们其实都在用脚投票,从房地产开发的数据显示,他们盖房子的速度越来越慢,他们盖房的热情完全没有拿地那么高涨。所以不但房地产严重金融化,连土地也已经严重金融化。

  从全国来看,我同意很多大佬的看法,其实中国总体房价并不高,而所谓的高房价,或者巨大的房地产泡沫都集中于一线城市,不是北上深没问题,而是北上深问题最大。

  最重要的一点,2015年你是人口红利的拐点,之后青年人将越来越少,再过几年,房地产的接盘侠将越来越少。

  黄奇帆警告:楼市高杠杆将导致金融灾难

  △黄奇帆谈楼市

  今年以来特别是春节之后,一线城市楼市持续火爆,价格疯涨。对此,各界众说纷纭。有人说是受到政策利好的刺激,有人则认为一线楼市仍然是稀缺资源,在人口持续流入的情况下出现上涨也正常。

  不过,对于短期内出现急速上涨的原因,目前已经越来越清晰。那就是资金的快速流入,特别是杠杆资金。简单而言,就是首付贷这样的金融产品在发挥作用,也就是说购房者不光是可以从银行贷款按揭买房,现在首付也可以贷款,这样买房的实际首付资金就会很低,甚至是零首付。对此,全国人大代表、重庆市市长黄奇帆日前指出,如果听任当前一些地方的楼市高杠杆,将会是另一场金融灾难。

  业内人士认为近期市场火爆是人造牛市

  今年以来,一线城市北上广深楼市持续火爆,价格出现大幅度上涨。中国房地产业协会金融专业委员会副秘书长荆兰竹表示,近期的市场火爆是人造的牛市,并不是尊重市场规律而形成的。其上涨的基础并不牢靠,炒作噱头较大。“这种背景下的发展是不可持续的,也不是长期的。”

  中原地产首席分析师张大伟也认为,近期杠杆在房地产交易的作用已经显现,现阶段短期内的暴涨便是加杠杆的结果。“虽然杠杆的运用并不会改变市场的趋势,但其带来的爆发性释放,将大大缩短走势变动的幅度,带来例如原本需要半年的涨幅,也许1个月或几天就会达到。”

  因此,张大伟认为,应警惕杠杆效应带来的风险。一线城市应加强对资金运用的掌控,抑制投机购房行为。

  首付贷放大楼市的杠杆和风险

  什么是杠杆?说白了就是以少量的资金入市,撬动房地产市场。加大杠杆的重要工具一方面是首付比例在下降,有些地方已经降到三成以下。二是首付本身也可以贷款,很多网络金融平台已经推出首付贷这样的金融产品,有了首付贷之后,只要很少的资金加贷款就能买房,甚至出现零首付的情况。

  类似的做法和去年股市中的场外配资比较类似。资金同样是来自金融体系之外,同样是以互联网金融为平台,同样是杠杆操作。股票配资业务曾经非常火爆,当自有资金无法满足股市投资需求时,股民可以通过其他渠道获得一定比例的有偿资金,投放股市。股票配资的资金来源大多是银行、券商体系以外的民间配资公司或者P2P公司,资金成本相对比“融资融券”要高。

  在这一点上,首付贷的资金来源与之类似,首付贷的资金或者来自于地产商、地产中介(之前链家地产的问题有一部分就是如此),或者来自于P2P平台、小贷公司,这些资金同样来自于银行体系以外,成本也高于银行渠道。

  去年的股票场外配资比例不一,民间公司有的可以配到1:4或者1:5的比例,比较疯狂的也有配到1:8或者更高,但这样的平台毕竟比较少。按照1:5的操作,投资人资金10万元,配资公司可以提供50万元资金,即用10万元资金撬动了50万元的资金。

  首付贷对外放款额度不一,但大部分的放款金额都在首付款的30%~50%之间。以100万元住房为例,如果按照不限购城市首付两成计算,借款人一般最多可以借到10万元,而用户自己的首付需要10万元,那么,提供贷款的企业和借款人所处的资金比例是1:1。

  值得注意的是,首付贷的借款对象付完首付后,还会办理银行的按揭贷款,同样以前面的操作为例,用户可以用10万元的资金撬动100万元的资产,杠杆放到了10倍。而按照目前的房贷按揭的银行规定,杠杆最高只能是5倍。

  黄奇帆称放任加杠杆将会是灾难

  对于这样的做法,在两会重庆团讨论时,全国人大代表、重庆市市长黄奇帆指出,如果听任当前一些地方的房市高杠杆,将会是另一场金融灾难。

  由于房市体量更大,牵涉面更广,加上房贷游戏规则、风险识别和监管上的不足,对国民经济和广大人民群众造成的危害会更大,尤其是银行的坏账风险。

  黄奇帆说,当前我们国家去杠杆,包括去政府债务、包括去工商企业债务,还包括金融系统内部的各种杠杆,尤其要注意金融创新的杠杆和理财产品为了牟利而加的杠杆,特别要注意一些融资项目跨界叠加形成的高杠杆。

  黄奇帆举例说,比如最近房地产交易中有一些房产商——也有些房地产买卖中的中介公司,他们给购房者提供首付支持。一些银行的购房贷款首付已经从原来的40%降到30%,现在有些已经降到20%,如果房产商或者中介再给买房的人提供10%到20%的首付,实际上就使得买房的人变成零首付或者5%到10%的首付——美国次贷危机的源头就是零首付,房价也就没头没脑地一两个月、三个月暴涨了30%、50%。这和去年股市高杠杆造成的3000点到5000点的后果是一样的。

  他指出,要更注重去杠杆降风险,绝不能用加杠杆的办法来促销售、去库存。“如果用加杠杆的方式去库存,跟中央精神是背道而驰的,会给经济带来巨大风险。”黄奇帆强调。

  监管部门应出台针对性的措施

  事实上,监管部门已经关注到这一问题。有银行内部人士透露,央行在2月有过相关窗口指导,要求银行对住房贷款申请严格审查,做好房屋贷款的风险管理,防止类似去年股市加杠杆的情况重演,但没有具体文件出台。

  另外,也有分析人士认为,相比股票,房地产市场的波动相对较小一些。另一方面,首付贷针对人群的投资和投机色彩要比股市弱很多。而且,对于不同地方应该出台不同的政策。住建部长陈政高已经表示,一线城市要继续实施限购等措施,抑制房价过快上涨。但对于二三线城市,甚至是四线城市,房地产市场面临着巨大的库存压力。在这些地方也应该采取针对性的政策,精准调控,不能搞一刀切。今年的政府工作报告中,针对房产调控提出因城施策,说的也是这个。而对于使用了高杠杆的投资客来说,现在是需要防范风险的时候,不要以为楼市真的是只涨不跌,只要是投资品,就必然有涨有跌。

  中国正在“弃汇率,保房价”?

  细心的人会发现,央行回应人民币贬值的口径发生了微妙的变化。

  27日,央行副行长易纲在接受新华社采访时称:“未来人民币汇率完全有条件继续保持在合理均衡水平上的基本稳定。”这个说法与以往不同,在今年3月的两会还是10月的人民日报上,易纲都不忘强调“人民币汇率不存在持续贬值的基础”。

  副行长如今不再提“人民币不存在持续贬值基础”了。这或许是个新信号,“人无贬基”,在事实一次次的无情“翻脸”之后,正悄无声息地从官方说辞中隐退。从斩钉截铁的“人无贬基”到含糊其辞的“合理均衡水平”,距离破7步步紧逼的汇率也让央行退让三分。

  02、高涨的房价,汇率贬值的一大推手

  川普当选之后,人民币开启了今年的第四波贬值。在岸人民币兑美元一度跌破6.91关口,创下八年半新低。是怎样的力量,硬生生地把汇率从年初的6.45拔高到眼下的6.9,贬值幅度高达7%?

  谁是汇率贬值的“幕后黑手”?解释版本五花八门,总结起来大概有“整体经济下行说”、“美联储加息说”、“川普胜选说”、“货币超发说”,此外,还有一种声音不可忽视,可称其为“房价泡沫说”,此论点认为,今年暴涨的房价是人民币贬值的一大推手。持有此观点的人包括光大证券(行情601788,买入)全球首席经济学家彭文生和人民大学副校长、经济学家吴晓求。

  彭文生认为:“今天人民币的问题在很大的程度上是和房地产泡沫有关系。房价越高,地租越高,汇率的贬值压力越大。”


(责任编辑:房贷信息港)
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